Qu’est-ce qu’un tantième ou millième de copropriété ?

Tout (futur) propriétaire doit maitriser ces termes pour bien comprendre le règlement de copropriété. Voici les principaux éléments à savoir sur les tantièmes et millièmes de copro.

Quelle différence entre tantième et millième de copropriété ?

Vivre en copropriété implique bien évidemment de gérer soi-même (jouissance exclusive) ses parties privatives (logement, caves, garages, etc.) mais aussi de gérer les parties communes (entrée, ascenseurs, escaliers, couloirs, local à poubelle, etc.) avec les autres propriétaires. Chacun en partage les usages et les charges afférentes. C’est là qu’interviennent les tantièmes de copropriété.

Que veut dire tantième ? La définition d’un tantième : pourcentage de propriété dont dispose chaque copropriétaire sur les parties communes. Cette quote-part est clairement chiffrée en millièmes dans le règlement (75/1000^e, 120/1000^e, 250/1000^e, etc.). Le document technique qui enregistre officiellement ces informations est l’Etat Descriptif de Division (EDD). Rédigé soit par un géomètre-expert, soit par un notaire, il divise la copropriété en plusieurs lots qui sont identifiés, décrits et affublés d’un tantième.

Le tantième de copro est donc un terme générique. Il fixe la proportion d’une grandeur comme une fraction ou un pourcentage. Pour plus de clarté et de lisibilité, on procède à la conversion de tantième en millième qui devient l’unité de division. L’ensemble de la copropriété est ainsi répartie en mille parts égales. Le millième de copropriété exprime donc la valeur relative d’un lot.

Bon à savoir : un copropriétaire peut se voir attribuer deux tantièmes différents pour un même lot. Pourquoi ? Parce qu’il existe deux catégories de charge des parties communes de l’immeuble :

• les charges générales destinées à leur conservation, leur entretien et leur administration ;
• les charges en lien avec les biens d’équipements commun et les services collectifs. 

Or, le calcul du tantième n’est pas identique selon la catégorie de charges. Un copropriétaire doit comprendre qu’il dispose d’un tantième ou millième sur les charges générales et d’un tantième ou millième différent sur les autres charges.  

Tantièmes et millièmes : quelles conséquences pour un copropriétaire ?

La quote-part des charges communes a un double impact : sur le montant des charges afférentes à verser par chaque propriétaire et sur le poids représentatif de chaque votant de l’assemblée générale de copropriété. Plus les tantièmes ou millièmes de copropriété sont élevés, plus le poids du vote du propriétaire concerné est important. Mais, en contrepartie, plus cette quote-part est importante, plus la facture liée aux charges communes de l’immeuble (frais de conservation, d'entretien et d'administration) est salée.

Admettons que des travaux de rénovation de peinture soient entrepris dans les couloirs de l’immeuble pour la somme de 10 000 euros. Admettons aussi pour notre exemple que les charges communes réparties entre les copropriétaires représentent 20 000 tantièmes.

• Si un propriétaire A détient 100 tantièmes de copropriété, alors il doit contribuer à hauteur de 50 euros (10000 x 100/20000) ;
• Si un propriétaire B détient 300 tantièmes de copropriété, alors il doit contribuer au triple, soit 150 euros.

Bon à savoir : le calcul du tantième de charges locatives permet aux propriétaires de reprendre une partie des charges dites récupérables en les reportant dans le loyer.

Pour le poids des votes à l’assemblée générale de copropriété, prenons l’exemple de cinq copropriétaires. Trois possèdent 100 millièmes des parties communes (appelons les A, B et C), un copropriétaire D détient 300 millièmes et un autre E 400 millièmes. La somme des tantièmes est donc de 1000 millièmes (3x100+300+400). Lors du vote de l’assemblée, le propriétaire :

• E représente 40% des voix ;
• D 30% ;
• A, B et C chacun 10%.

Comment calculer le tantième de copropriété ?

Le calcul du tantième de copropriété en millième de parts est inscrit dans l’Etat Descriptif de Division (EDD). Il reprend la définition de tantième de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui dit que la répartition des tantièmes de copropriété se fait librement en fonction de « la consistance, la superficie et la situation des lots ». Cette définition maintient toutefois le flou sur ce calcul exact des tantièmes de copropriété.

L’incertitude n’a pas été levée suite à la précision réglementaire du 31 décembre 2002 qui annonce simplement que le règlement de copropriété doit indiquer la méthode de calcul et les différents facteurs de l’équation. Pour avoir une estimation, certains utilisent un logiciel de calcul tantième copropriété.

Aucune généralité donc sur la manière de comment est calculé le tantième de copropriété. Néanmoins, les géomètres ou les notaires en charge du calcul des millièmes de copropriété tiennent généralement compte de :

• la superficie ou surface utile de chaque lot (nombre de m²) ;
• la consistance du lot (appartement, cave, chambre, place de parking) ;
• les aménagements intérieurs du logement (balcon, terrasse, desserte par ascenseur, etc.) ;
• la localisation du lot dans l’immeuble (exposition, éclairage naturel, proximité d’accès d’ascenseur, degré de tranquillité, etc.) ;
• la comparaison entre les lots.

La quote-part des parties communes d’un immeuble sera forcément plus élevée pour le propriétaire d’un appartement de 150 m² situé au 5è étage, avec terrasse, donnant sur une cour intérieure, par rapport à celle d’un propriétaire d’un garage en sous-sol ou d’un propriétaire d’un studio de 40 m² au rez-de-chaussée donnant sur la rue.

Comment modifier les tantièmes de copro ?

Les tantièmes de copropriété ne sont pas fixés ad vitam eternam. La vie d’un immeuble n’est pas figée dans le temps et cette dynamique change la donne par rapport à la situation initiale du calcul des modifications de tantièmes. Plusieurs événements conduisent ainsi à créer de nouveaux tantièmes ou à modifier la répartition des millièmes de copropriété.

Voici les principaux cas de figure :

• la division d’un lot existant(par exemple faire deux appartements depuis un logement) : l’assemblée générale sous la houlette du syndic de copropriété vote les nouveaux tantièmes et modifie le règlement de copropriété de l’immeuble en conséquence (majorité simple) ;
• les travaux: l’assemblée générale vote la distribution des millièmes de copropriété sur le même mode de scrutin que celui ayant régi le vote en faveur de la tenue desdits travaux (majorité simple, double ou absolue) ;
• la vente d’une partie commune à un tiers ou à un propriétaire: l’assemblée générale vote la modification des tantièmes soit à l’unanimité en cas de nouvelle affectation de la destination de l’immeuble, soit à double majorité dans le cas contraire ;
• l’erreur au départ: l’assemblée générale vote la rectification de tantièmes de copropriété préalablement inscrits dans l’état de description (décision obligatoirement prise à l’unanimité). Le copropriétaire en désaccord peut porter l’affaire en justice dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété (ou dans les deux ans à compter de la première mutation du lot à titre onéreux suite à la parution du règlement).

Avant de signer l’acte d’achat de votre logement en copropriété, prenez le temps de comprendre le règlement. Les tantièmes ou millièmes ont des conséquences sur le poids de votre vote à l’assemblée générale (où se prennent toutes les décisions) et sur votre contribution financière par rapport aux coûts des travaux sur les parties communes (exemple : travaux de rénovation d’immeuble).