Le ravalement d'immeuble en copropriété

Combien coûte un ravalement de façade ? Voilà une question qui taraude nombre de copropriétaires d’un immeuble à Paris. Logique, puisque le prix d’un ravalement de façade leste le budget des particuliers. Pourtant, impossible d’y échapper, la fréquence de l’opération étant fixée par la loi tous les dix ans !

Mais le nettoyage, la réparation et la rénovation des murs extérieurs, et plus largement de tous les éléments d’habillage, doivent être perçus comme des investissements. C’est l’occasion d’embellir le bâtiment et donc de doper une future plus-value lors d’une revente immobilière. Surtout, c’est le moment d’améliorer le confort de vie dans les appartements en réduisant au maximum les déperditions énergétiques.

Alors, comment faire un ravalement de façade ? Quel est le prix d’un ravalement de façade au m2 ? Voici les réponses apportées par MV Valorisation, une société spécialisée dans le ravalement de façade d’immeuble de copropriété en Ile-de-France.

Qu’est-ce qu’un ravalement de façade d’immeuble ?

Le ravalement de façade englobe trois opérations en une : le nettoyage, la réparation et la rénovation des murs extérieurs de l’immeuble. La façade est en quelque sorte l’habillage du bâtiment. Elle comprend les parois mais aussi les portes, les fenêtres, les balcons, les portails ou encore les pignons.

C’est un chantier qui nécessite une préparation préalable du support, après un diagnostic précis de la façade. Le but : ausculter les murs pour repérer des zones de faiblesse afin de combler les fissures ou d’éradiquer les sources d’humidité.

La mise en place du chantier de ravalement de façade

Les travaux de ravalement de façade d’immeuble de copropriété consistent à installer un échafaudage tubulaire sur pied ou à mettre en place des nacelles suspendues au droit des façades. L’étape de nettoyage peut commencer, soit manuellement, soit mécaniquement, en fonction du support.

Le choix de la technique à privilégier dépend de la nature du support (béton, briques, pierres de taille, plâtre) et du degré d’encrassement. On peut citer le nettoyage par méthode douce comme le simple lessivage. Pour un nettoyage plus en profondeur, plusieurs méthodes plus agressives existent :

• le nettoyage par projection de matière qui regroupe plusieurs savoir-faire comme le gommage, le décapage, l’hydrogommage et le sablage (attention, l’abrasif ne doit contenir que 5% de silice maximum !) ;
• le nettoyage à sec qui inclut le ponçage et le peeling ;
• le nettoyage par voie humide qui englobe le nettoyage chimique, le nettoyage à haute pression et la nébulisation.

Du nettoyage à la réparation de la façade d’immeuble de copropriété

Lorsque le support mis à nu est parfaitement nettoyé de ses moisissures et autres salissures, le façadier intervient pour effectuer la réparation des parties maçonnées en pierre ou en béton. Enfin, la dernière étape correspond aux travaux de finition, c’est-à-dire l’application de peinture décorative ou d’enduit de protection, perméables ou pas.

Autre possibilité : recouvrir la façade de l’immeuble de copropriété à ravaler d’une isolation thermique par l’extérieur ou d’un bardage fixé de manière mécanique sur des rails. En revanche, sur la pierre, l’entreprise de ravalement de façade d’immeuble de copropriété applique un produit hydrofuge, voire un badigeon conçu à partir de chaux. L’objectif est de protéger les murs en les rendant imperméables mais en leur offrant une respiration.

Quand faire un ravalement de façade ? Le ravalement de façade d’immeuble de copropriété doit s’effectuer tous les dix ans. Cependant, les travaux peuvent être envisagés dès que certains signes extérieurs apparaissent. En effet, même si l’opération a un coût pour les copropriétaires d’un immeuble, retarder l’échéance ne fait que gonfler le montant de la facture finale.

Quels sont les signes extérieurs de dégradation des façades d’immeuble à Paris ?

Parmi les signes extérieurs qui indiquent l’imminence d’engager un chantier de ravalement de façade, on peut mentionner les traces d’humidité, les tâches, les salissures et bien évidemment les fissures. Car la façade d’un immeuble est sans cesse soumise à rude épreuves. Entre les aléas climatiques, les diverses pollutions urbaines et atmosphériques, les remontées d’humidité par capillarité s’ajoute également l’usure du temps.

L’intérêt du diagnostic de ravalement de façade d’immeuble à Paris ou ailleurs consiste à détecter ces signes extérieurs. Puis, ensuite, les équipes expertes établissent une stratégie pour éliminer les causes de ces symptômes plus ou moins visibles et apparents. Ainsi, l’expérience des intervenants est primordiale pour éviter de commettre des impairs et d’appliquer de mauvaises solutions. Par exemple, ravaler une façade d’immeuble à Paris nécessite des connaissances en pollution urbaine et des compétences spécifiques sur la micro-biologie végétale.

Immeuble contemporain ou immeuble ancien : tout le monde est concerné

Les fissures et les éclats sont provoqués par des désordres techniques dont l’origine est à chercher du côté du vieillissement des façades. Souvent, alors qu’en surface tout a l’air en bon état, la simple étape du nettoyage révèle des fissures masquées jusqu’à alors par la peinture ou par l’enduit. Les techniciens décèlent également des pierres qui se délitent ou encore des plâtres morts.

Les façades d’immeubles contemporains n’échappent pas non plus à des dégradations. La principale observation concerne les poussées de fers à béton. Que cela dévoile-t-il ? Que les parties maçonnées n’ont plus un niveau d’étanchéité suffisant ! Résultat : les infiltrations d’eau dans la maçonnerie corrodent les fers, qui subissent des fracturations et des dilatations. Le danger est qu’ils ne jouent plus leur rôle consistant à retenir les éléments maçonnés.

Une fréquence inscrite dans la loi

Voilà pourquoi la fréquence des travaux de ravalement de façade de copropriété en région parisienne est de dix ans. C’est même inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation. Sans intervention de la part d’une entreprise de rénovation de façade à Paris, les copropriétaires assistent, sans forcément s’en rendre compte, à l’aggravation des zones de fragilité de leur immeuble. Et, en cas d’urgence, le coût des travaux de ravalement de façade est forcément plus élevé.

Le saviez-vous ? : un immeuble de copropriété à Paris vieillit plus rapidement à cause d’un environnement urbain agressif.

Que risque-t-on à ne pas faire le ravalement de façade de son immeuble ? Les communes prennent des mesures d’injonctions à ravaler. Traduisons : les copropriétaires sont contraints de lancer la procédure relative au ravalement, avec une date d’échéance imposée. En cas de refus, les copropriétaires risquent une amende de 3750 euros. De toute façon, lorsque le délai est écoulé, la commune prend la décision finale de faire exécuter les travaux. Les copropriétaires n’ont alors plus leur mot à dire sur le choix du prestataire. Voir "l'obligation de ravalement de façade en copropriété".

La loi ALUR sur le ravalement de façade associe obligatoirement les travaux de ravalement avec la réalisation de travaux d’isolation. Le texte de loi ravalement de façade de 2017 précise que l’opération doit impliquer au minimum 50% de la façade (hors ouvertures) et que l’isolation doit répondre aux normes RT 2012 en termes d’exigences thermiques.

Qui paye le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété ?

Ce sont les copropriétaires. D’où l’importance, en réunion de syndic, d’identifier les travaux concernant les parties communes et ceux touchant aux parties privatives à charge du seul propriétaire Pour engager les travaux de ravalement d’une façade d’immeubles de copropriété, il faut que la décision soit votée par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Lorsque les travaux n’incluent que les parties privatives, l’approbation se déroule à la majorité simple. Lorsque le projet de travaux fait suite à une injonction à rénover provenant de la commune, c’est la majorité absolue qui est requise. Mais quand le ravalement de façade d’immeuble de copropriété à Paris n’est pas exigé, c’est la double majorité qui compte.

Combien coûte un ravalement de façade?

Le coût d’un ravalement de façade pour un immeuble en copropriété dépend avant tout des types de matériaux utilisés (pierre, brique, béton, etc.), de la surface en m2 à traiter, du type de pathologies constatées (avec ou sans dégradation du support) et des finitions prévues dans le cahier des charges (Voir traitement des façades). En moyenne, le coût du ravalement d’immeuble au M² se situe généralement entre 50€ et 300€ par M².

Quelles aides pour un ravalement de façade ?

Les copropriétaires de l’immeuble à ravaler ont tout intérêt à se renseigner sur les aides financières existantes. Celles-ci sont nombreuses. On peut mentionner les aides délivrées par les différentes strates administratives, depuis la commune jusqu’à la région, en passant par les collectivités territoriales ou l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah).

D’autres aides financières peuvent alléger le prix d’un ravalement de façade d’immeuble de copropriété, à l’image du crédit d’impôt, de la TVA à taux réduit, de l’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ), le rachat de certificat d’économies d’énergie, etc. En réalité, nombre de ces aides sont liées à la loi sur la transition énergétique de l’habitat.

Pour faire baisser les coûts d’un ravalement de façade d’un immeuble de copropriété, mieux vaut anticiper à l’avance. Ainsi, un objectif précis ressortira et d’éventuelles solutions de financement complémentaires pourront être sollicitées.

Bien définir son objectif

Avant de remplir un devis de ravalement de façade, les copropriétaires doivent décider de la nature des travaux à entreprendre. C’est la première question : vise-t-on un projet purement esthétique ou veut-on améliorer l’isolation thermique par l’extérieur de l’immeuble ? Si ces deux objectifs ne sont pas antagonistes, on se doute que le coût des travaux de ravalement de façade d’immeuble à Paris est grandement déterminé par la réponse.

L’idéal est d’interroger chaque copropriétaire sur les désordres récurrents qu’il constate. La démarche consiste à recenser les signes de dégradation comme les traces d’humidité, les fissures dans les maçonneries, la dégradation des sols de balcons, la coloration des pierres naturelles, les dommages sur les cheminées, etc. En faisant cette large revue, une sorte d’état des lieux, les réponses imprègnent tout naturellement la décision finale et la détermination de l’objectif principal.

Ravalement de façade et projet d’isolation thermique par l’extérieur

Comme souvent, l’origine des aides financières découle des grandes orientations politiques publiques. C’est typiquement le cas avec les mesures d’accompagnement de transition énergétique qui ciblent l’habitat. Outre les premiers interlocuteurs concernés comme l’Anah et les collectivités territoriales, certains acteurs moins attendus sont de la partie.

C’est le cas de l’assurance vieillesse (CNAV) ou encore de certaines entreprises privées qui contribuent au financement de ces projets de rénovation énergétique des bâtiments. Dans ce cas de figure, la rénovation de façade d’immeuble implique la tenue d’un audit énergétique.

Le diagnostic technique général (DTG) mesure ainsi les déperditions énergétiques des bâtiments. L’objectif est de supprimer les ponts thermiques qui laissent entrer la chaleur l’été et le froid l’hiver. Ces diagnostics sont obligatoires pour décrocher une subvention. Et n’importe quelle société ne peut pas les mener. Il faut en effet solliciter une entreprise qualifiée, présentant les mentions RGE Qualibat.

La sélection d’une société de rénovation d’immeuble en Ile-de-France ne doit pas se cantonner au seul coût, mais inclure toutes les prestations. Il faut aussi miser sur une société experte, expérimentée et qui présente les qualifications nécessaires pour mener à bien un tel chantier de rénovation énergétique.

Les éléments à savoir sur l’entreprise de ravalement en Ile-de-France

N’hésitez pas à vérifier le pedigree de l’entreprise de rénovation de façade MV-Valorisation : son année de création, la taille de ses effectifs, les moyens matériels détenus (machine-outil, échafaudage, base de vies, etc.), les qualifications, la zone géographique d’intervention, le taux de sinistralité, la part des travaux sous-traités, la qualité des matériaux, etc.

Autant d’éléments croisés qui permettent de se faire une idée précise de l’entreprise de ravalement de façade d’immeuble de copropriété. Si vous optez pour les services d’un maitre d’œuvre (architecte, ingénieur), celui-ci rédige un cahier des charges. L’architecte consigne ses conclusions sous la forme d’un bordereau de remise de prix à remettre aux différentes entreprises de ravalement de façade à Paris.

Faire un devis de ravalement de façade

Les copropriétaires ont alors tout intérêt à demander un devis de ravalement de façade d’immeuble détaillé, tenant compte des directives du maitre d’œuvre. Le devis est un précieux outil de comparaison, surtout si les prestations sont suffisamment précises, pour savoir combien coute un ravalement de façade.

Adressez-vous par exemple à nos équipes, puisque MV-Valorisation possède le label RGE Qualibat. En faisant appel à nos services de ravalement de façade d’immeuble à Paris, vous bénéficierez d’une réduction de TVA sur les travaux de rénovation. Vous ferez automatiquement des économies sur le coût des travaux de ravalement de façade d’immeuble de copropriété, en divisant par deux la TVA : de 20% à 10% !

Un chantier de ravalement de façade dans le 77, le 92 ou encore dans le 78 démarre par un rendez-vous préparatoire. S’enchainent ensuite les travaux de rénovation de l’immeuble de copropriété.

Le rendez-vous de préparation du chantier

Une fois la signature du contrat apposée, un premier rendez-vous préparatoire sur site est mis en place. C’est l’occasion pour l’entreprise de ravalement de façade de copropriété de présenter la personne chargée de mener les travaux et de faire le suivi de chantier. Ce dernier s’intéresse à la future mise en place des bases de vie pour les ouvriers, mais aussi les entrepôts où stocker le matériel, ainsi que les arrivées électriques et les arrivées d’eau.

A la suite de ce rendez-vous préparatoire, un premier compte rendu est rédigé. Un exercice récurrent après chaque rendez-vous de chantier qui se tient normalement toutes les semaines. Un état des lieux contradictoire de tous les bâtiments concernés est mené. Là encore, cette même opération aura lieu à l’achèvement des travaux afin de signaler d’éventuelles dégradations.

Le début des travaux de ravalement de façade

Comme pour tous les chantiers, les travaux commencent par l’instauration de l’affichage permettant de prévenir les riverains et les résidents de l’arrivée des cantonnements et des échafaudages. L’installation des échafaudages peut prendre plusieurs jours selon le nombre d’étages de l’immeuble à rénover. Mais c’est seulement après le contrôle d’un bureau extérieur et le procès-verbal qui en découle que les installations peuvent être utilisées par les façadiers et autres peintres.

Chaque semaine se tient un rendez-vous contradictoire abordant tous les sujets et les éventuels écueils du chantier de ravalement. Hygiène, qualité, sécurité, préparation, matériaux : tout est évoqué pour la cohérence et la bonne tenue du chantier. De même, les équipes actualisent le planning en tenant compte de l’avancée des travaux de ravalement d’immeuble et du programme préalablement établi.

La fin des travaux de rénovation de façade à Paris

La fin du chantier constitue en quelque sorte un film à l’envers qui se conclut par le démontage des échafaudages de façade et leur retrait. Il est recommandé de réaliser un procès-verbal de réception des travaux via l’entreprise ou le maitre d’œuvre. Enfin, il faut reprendre le devis de travaux de ravalement de façade initial pour émettre d’éventuelles réserves. L’entreprise de rénovation d’immeuble de copropriété à Paris dispose de 15 jours maximum pour lever les réserves, après avoir averti ses interlocuteurs par lettre recommandée. Voir "Les 10 étapes du ravalement de façade en copropriété".